Na prática eles são constituídos por uma empresa gestora, que os divide em inúmeras cotas, que são vendidas na Bolsa de Valores para investidores pessoa física e instituições de laudo PPRA e PCMSO.

Com os recursos obtidos por meio das cotas vendidas, o fundo compra ou constrói outros imóveis ou podem ser aplicados em outros produtos financeiros do próprio mercado imobiliário, gerando o melhor retorno comercial possível.

Os lucros que são gerados na venda desses imóveis construídos, além de produzir ganhos financeiros, são divididos entre os compradores das cotas, de acordo com participações que cada um deles tem no processo.

O principal objetivo dos Fundos Imobiliários é o investimento financeiro em uma empresa de película jateada para box, por exemplo, e eles foram introduzidos no Brasil em 1993, através da Lei 8668/93.

Em 2005, por meio da promulgação da Lei 11.196, algumas regras foram estabelecidas, para que deixasse claro aos cotistas o que deveria ser seguido, quando fosse feito um investimento desses fundos, tais como:

• Nenhum cotista poderá obter mais que 10% do fundo;
• O fundo deveria ter no mínimo 50 cotistas;
• O fundo deveria estar na lista da Bolsa de Valores;
• A distribuição de 95% do resultado seria semestral e obrigatória.

Quando as cotas são vendidas, a pessoa que investiu deve pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho financeiro e no caso de algum prejuízo ela pode ser compensada no futuro, porém, o resgate das cotas não é possível.

Isso significa que se as cotas de uma empresa de aluguel de caçamba basculante forem vendidas, mas causar perda financeira no investidor, ele poderá ser ressarcido do valor, sem que as cotas possam ser resgatadas.

Para seguir o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (o IFIX), todos os procedimentos e regras estão elencados no Manual de Definições e Procedimentos dos Índices da BM & FBOVESPA.

O objetivo destas regras e procedimentos é indicar como está o andamento das cotas dos Fundos Imobiliários, que são negociados no mercado secundário e os ativos precisam ser listados, para que a composição do índice seja realizada.

Tipos de Fundos Imobiliários

Segue abaixo, para conhecimento, os fundos nos quais os investidores podem aplicar o seu dinheiro, na compra de cotas, no mercado imobiliário, tais como:

• Fundos de Renda (Tijolo), o mais tradicional;
• Fundos de Recebíveis;
• Fundos de Desenvolvimento Imobiliário;
• Fundo de Fundos (FOF).

Os Fundos de Renda (Tijolo) é aquele em que o imóvel que tem rodapé MDF branco 8 cm gera receita e o investidor pode compor um juízo de valor adequado deste imóvel, e geralmente são as escolas ou as agências bancárias, por exemplo.

Os riscos deste fundo estão ligados aos acontecimentos que podem ocorrer no imóvel ao longo do tempo e a gestora é responsável pelos resultados do investimento, que devem ser consistentes para as pessoas que comprar as cotas.

Os Fundos de Recebíveis não possuem imóveis para gerar receita financeira direta, são apenas operações do mercado imobiliário que pagam prêmios frente aos títulos públicos e os imóveis são utilizados apenas como “lastro” para o negócio.

Os Fundos Recebíveis (CRIs), atuam no mercado informal e são conhecidos como “fundos de papel” e os retornos líquidos muitas vezes são superiores a 50% e os CRIs estão ligados a shopping centers, ou loteamentos, por exemplo.

Já, os Fundos de Desenvolvimento Imobiliário são complexos em suas avaliações. Este tipo de ativo gera rentabilidade muito variável e o lucro das vendas das unidades de uma construção são distribuídas após o término da mesma.  

Por fim, o Fundos dos Fundos (FOF) é uma cesta que abriga todos os outros tipos de fundos e precisa ter consistência. 

Eles são indicados para pessoas que não têm muita disposição e tempo para investir em FIIs e querem testar como funciona o mercado.

Eles são os fundos menos arriscados para o investidor, pois funcionam como uma grande cesta e geralmente possuem de 20 a 25 fundos imobiliários em sua carteira, dissipando riscos específicos que possam envolvê-los.

O mercado brasileiro de fundos imobiliários é formado por escritórios com rodapé santa luzia poliestireno 10cm e galpões logísticos, e neste sentido, eles são conhecidos como fundos de logística com alto valor agregado.

Rentabilidade e Segurança dos Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários sempre proporcionam a diluição dos riscos quando um investimento é realizado. Com esta diminuição o mercado se expande proporcionando vantagens para investidores pessoa física.

Investir em FIIs é seguro, pois os mesmos sempre procuram grandes empreendimentos e bons inquilinos, sendo fácil comprar e vender sem muita burocracia. Eles geram bastante liquidez.

As cotas de uma empresa que trabalha com guarda corpo de aço galvanizado podem ser adquiridas através de uma plataforma da corretora escolhida, e com pouco dinheiro, é possível ser sócio proprietário do referido imóvel.

Os rendimentos são mensais e os lucros com aluguel e renda de imóveis distribuídos entre os cotistas geram renda passiva constante, com a incidência de menos impostos, potencializando o retorno do investimento.

Em virtude do crescente aumento de investidores em fundos imobiliários, a Receita Federal está sempre atenta, entendendo que esses fundos precisam pagar tributos, como se fosse uma empresa.

Há de se ter transparência e segurança na indústria dos fundos imobiliários, apresentando dados de volume, cotas e quantidade de cotistas, para que seja identificado de forma coerente quem está fora ou além do limite da legislação.

Investir nesses fundos, por um lado, também é arriscado, visto que algumas rendas são variáveis e não são previsíveis, podendo ser negativas em alguns períodos, por isso, tudo o que envolve o processo deve ser investigado.

Do ponto de vista legal, os FIIs são totalmente seguros e eles têm aval e acompanhamento da Comissão de Valores Imobiliários (CVM), que ampara e dá suporte para todos os investidores.

Um imóvel que abriga uma empresa que realiza classificação dos ambientes com base na transmissão de infecções, na análise de um período mais longo, sempre vai proteger o investidor contra a inflação, porém, nem sempre a premissa é verdadeira.

Porém, se for levado em consideração que os ciclos imobiliários são levados de geração a geração, essa hipótese acaba sendo muito consistente e verdadeira.

Como analisar e escolher FIIs?

Atualmente, há centenas deles para que o investidor seja incentivado a aplicar o seu dinheiro. A entrada de pessoas físicas na Bolsa tem crescido substancialmente, aquecendo o mercado.

Alguns fatores devem ser analisados na escolha dos FIIs e na composição da carteira. Seguem alguns deles, para que o investidor consiga optar pela melhor escolha, tais como: 

• Liquidez diária: volume de negociações por dia;
• Índice de vacância;
• Qualidade e tipo de gestão dos administradores do fundo;
• Qualidade e localização dos imóveis.

Além da governança corporativa, taxas cobradas pelo fundo, regularidade e nível da remuneração dos cotistas, e tamanho do patrimônio do fundo imobiliário.

Como investir nos Fundos Imobiliários

É muito simples, requer pouco capital no início e é necessário apenas ter uma conta ativa em uma corretora, acessar a sua plataforma e buscar o tipo de fundo de acordo com o código de negociação.

Na sequência basta solicitar a compra das cotas dos melhores fundos, mesmo sendo uma nova alternativa de rendimento na cultura brasileira, as pessoas que não possuem dinheiro imediato para compra de um imóvel, podem fazê-lo por meio de cotas.

Eles oferecem uma alternativa para que o investidor tenha acesso ao mercado imobiliário e a vários imóveis com muita segurança, recebendo em contrapartida uma parte proporcional dos lucros gerados.

Um fundo imobiliário pode ser formado com o objetivo de construir e comprar vários escritórios, por exemplo, para explorá-los comercialmente, rendendo lucros, sem que o investimento em si fique concentrado em apenas um único investidor.

Considerações finais

Os fundos imobiliários apresentam liquidez menor se comparado com as ações, ou até mesmo se abrir uma loja de lavagem cortina rolo. Porém, ela é muito maior que imóveis físicos, tornando-se suficiente para os investidores pessoa física.

Eles geram negociações de milhões de reais por mês, sendo possível fracionar o investimento e os custos baixos é um dos atrativos, isto porque para que a venda do imóvel seja realizada os gastos são de até 4% do valor pago em impostos.

Iniciar um investimento do zero em Fundos Imobiliários é muito simples e com os rendimentos adquiridos por meio da venda de cotas, eles podem ser aplicados em outras modalidades financeiras do mercado.

Porém, tudo que envolve essa decisão deve estar amparada nas leis vigentes e nos procedimentos que devem ser adotados por parte do investidor, como também na escolha de uma boa corretora que possa acompanhar todos os trâmites. Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.